Surface habitable & Véranda : Faut-il la prendre en compte ?
Vous avez une véranda ou envisagez d’en construire une ? Vous vous demandez si elle entre dans le calcul de la surface habitable de votre logement ? C’est une excellente question, surtout lorsqu’on parle de vente, location ou fiscalité. Dans cet article, on vous explique tout ce qu’il faut savoir !
Qu’est-ce que la surface habitable ?
La surface habitable, telle que définie par l’article R. 111-2 du Code de la construction et de l’habitation, correspond à la somme des surfaces de plancher des pièces de vie, après déduction de certains éléments. Sont ainsi exclus du calcul les espaces occupés par les murs, cloisons, marches, cages d’escalier, gaines techniques, ainsi que les embrasures de portes et de fenêtres.
Par ailleurs, plusieurs types de surfaces ne sont pas comptabilisés dans la surface habitable, notamment :
les combles non aménagés,
les caves,
les sous-sols,
les remises,
les garages,
les terrasses, loggias et balcons,
les séchoirs extérieurs,
les vérandas et volumes vitrés,
les locaux communs et autres dépendances,
ainsi que toutes les parties d’un local dont la hauteur sous plafond est inférieure à 1,80 mètre.
La surface habitable est notamment exigée lors de la location d’un logement, en application de la loi Boutin. Même si une véranda ne peut pas être incluse dans ce calcul, elle doit toutefois être mentionnée dans le bail, dans la section relative aux annexes ou aux locaux complémentaires.
Véranda : incluse ou non ?
La réponse dépend des caractéristiques de votre véranda. Voici les conditions à respecter pour qu’elle soit inclusedans la surface habitable.
Une véranda est comptabilisée si elle remplit toutes ces conditions :
Elle est entièrement close et couverte.
Elle est chauffée en permanence (comme le reste du logement).
Elle est isolée thermiquement selon les standards actuels.
Sa hauteur sous plafond est d’au moins 1,80 m.
Elle est aménagée comme une pièce de vie (bureau, salon, etc.).
Dans ce cas, elle peut être intégrée à la surface habitable, y compris dans une déclaration de surface pour la location ou pour certains diagnostics.
Une véranda est exclue si :
Elle est non chauffée ou seulement chauffée ponctuellement.
Elle est mal isolée ou non étanche.
Elle est utilisée comme simple espace de passage, de rangement ou d’agrément.
Elle ne sera alors pas incluse dans le calcul de la surface habitable.
Et pour la surface Carrez ou la surface fiscale ?
Loi Carrez (copropriété) : la véranda n’est comptabilisée que si elle est close, couverte et supérieure à 1,80 m de hauteur. Chauffée ou non, elle peut y figurer.
Surface fiscale (impôts, taxe d’aménagement) : la véranda est souvent incluse, même si elle n’est pas habitable au sens strict.
⚠️ Attention aux erreurs
Ne pas comptabiliser correctement la véranda peut entraîner :
Une mauvaise estimation du loyer ou du prix de vente.
Des litiges en cas de vente immobilière (mauvaise surface indiquée).
Une erreur dans votre déclaration aux impôts (surfaces à déclarer).
En résumé
| Situation | Véranda incluse dans la surface habitable ? |
|---|---|
| Chauffée, isolée, hauteur > 1,80 m, utilisée comme pièce de vie | ✅ Oui |
| Non chauffée, non isolée, ou utilisée en annexe | ❌ Non |
